Прокуратура Красноармейского района Самарской области: каковы правовые методы защиты прав участников долевого строительства?

Прокуратура Красноармейского района Самарской области: каковы правовые методы защиты прав участников долевого строительства?

Поступил вопрос: каковы правовые методы защиты прав участников долевого строительства?

Одним из самых распространенных способов приобретения квартиры в собственность является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Свои денежные средства в покупку объекта участники долевого строительства вкладывают на стадии его строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию получают жилье в новостройке. На практике права граждан нередко нарушаются недобросовестными застройщиками. Рассмотрим несколько способов защиты прав дольщиков.

Признание права собственности на объект долевого строительства. Согласно требованиям Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации.

Если застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта или оформление права собственности, дольщики не могут получить свидетельство о праве собственности в обычном порядке. Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт является основанием для государственной регистрации права, в случае отсутствия названных документов, а также истечением всех сроков, установленных договором, дольщик может обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости; на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, на объект незавершенного строительства. 

Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Согласно положениям Федерального закона № 214-ФЗ на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах допускается привлечение денежных средств граждан, у которых впоследствии возникает право собственности на жилые помещения, при этом во время привлечения названных денежных средств объект строительства не введен в эксплуатацию. Привлечение денежных средств иными способами действующим законодательством не предусмотрено.

В том случае если денежные средства были привлечены лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, такая сделка может быть признана недействительной только по требованию гражданина, чем исключена возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестного застройщика.

Таким образом, в случае нарушения застройщика своих обязательств, гражданин вправе требовать возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков.

Взыскание неустойки. В случае, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в установленный договор срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения названного срока должен направить дольщику предложение об изменении договора в части срока исполнения договора. При этом соглашаться или нет, это право, а не обязанность участника долевого строительства.
Федеральным законом № 214-ФЗ в случае нарушения срока передачи объекта предусмотрена уплата неустойки в размере 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка выплачивается в двойном размере, если дольщиком является гражданин. Так как неустойка предусмотрена законом, она не может быть снижена по соглашению сторон.

Возмещение убытков. Например, из-за нарушения застройщиком срока сдачи жилого дома в эксплуатацию, либо срока передачи объекта, участнику долевого строительства приходится арендовать жилье. Стоимость такой аренды (подтвержденной документально) впоследствии можно взыскать с застройщика. Так как убытки, предусмотренные законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия, подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов.

Компенсация морального вреда. Для компенсации морального вреда достаточно установить факт нарушения прав дольщика. То есть участнику не нужно доказывать причинение ему морального вреда - наличие такового предполагается. 

Прекращение правоотношений. Если застройщиком были нарушены требования к качеству объекта или недостатки не были устранены в установленный срок, срок передачи объекта, либо застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и не заключил новый договор, то участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Кроме того, договор долевого участия можно расторгнуть в судебном порядке.

В соответствии с действующим законодательством, в случае расторжения договора застройщик возвращает все денежные средства, уплаченные дольщиком по договору, а также обязан выплатить проценты исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере.

Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика. После введения процедуры банкротства в отношении застройщика отношения между застройщиком и дольщиком не изменяются. Застройщик обязан исполнить свои обязательства по договору. Договорные отношения могут быть прекращены только по основаниям, указанным в законе.

В рамках дела о банкротстве дольщики вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения.

06.12.2018